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10月以来东莞供应商服、住宅用地截至目前已拍出8宗

【李庚希抽烟】

10月11日,東莞清溪北環路一宗9000平方米的加油站地塊競拍。有消息稱,該地塊吸引了9家房企競拍,經過84輪競價,拍出了總價2.5億元、樓面單價3.98萬元/平方米的價格,刷新了東莞土拍的樓面單價。奪得該宗地塊的是深圳市宏發投資集團有限公司(以下簡稱“宏發”)旗下子公司東莞市博海勝投資有限公司。業內人士分析,宏發拿下該加油站地塊不過是想獲得進入東莞舊改市場的“入場券”。據瞭解,該宗地位於清溪鎮重河村,周邊分佈多個舊廠房,目前已有多個舊工業廠房被列入城市更新名單。

近日,東莞連續幾宗地的拍賣再次引發市場關註。

珠三角是華僑城的重倉之地。華僑城三季度報顯示,今年前三季度華僑城新增土地儲備29宗,其中,珠三角區域16宗,占比約55%。

舊改爆發除了政策利好、地塊質素較好等條件外,東莞土地市場“逢拍必熱”也反映了東莞可供開發的土地資源愈加稀缺的情況。事實上,東莞的土地開發強度已經接近50%,城市更新成為東莞拓展發展空間的主要抓手。

李興旺表示,目前東莞可用於招拍掛出讓的土地所剩不多,加上開發強度太大,因此只能通過舊改來釋放更多的土地。而且現在招拍掛的成本在不斷上升,房企也更願意通過開發周期長的舊改項目進入東莞市場。

合富大數據顯示,2019年前三季度供應23宗地,成交地塊19宗,成交面積約64.7萬平方米,同比減少17%。加上10~11月以來成交的28.18萬平方米,一共成交約92.88平方米。

本報記者/鐘廣蓮/趙毅/深圳報道

回歸冷靜 餘溫猶存“我們今年參加過幾場土拍,但有些質素較好的宗地成交條件都超出預期,考慮到成本收益比,只能放棄。”提到今年第二季度東莞的土拍盛況,某房企東莞投資負責人表示。

早在2018年10月18日,東莞市人民政府就與華僑城集團簽訂了全面戰略合作框架協議,約定雙方將以“文化+旅游+城鎮化”為切入點,重點打造一批大型綜合文旅項目以及鄉村振興示範項目。據悉,接下來華僑城集團將重點打造道滘、謝崗等鎮的綜合文旅項目。

對於在東莞深耕佈局,華僑城方面表示,東莞作為粵港澳大灣區的支點城市,區位優勢獨特,生態環境良好,非常適合文化旅游產業發展,是華僑城集團踐行粵港澳大灣區國家戰略的重要佈局城市之一。

還有企業通過“曲線救國”的方式進入東莞舊改市場。

記者梳理髮現,今年以來在東莞拿地較多的房企分別是保利地產和華僑城,均斬獲了4宗地。

所謂“拼手速”,是指該宗地在網上掛牌出讓時啟動報價,有開發商在最短時間內報出最高限價或最高成交條件,觸發提前鎖定機制。

合富研究院東莞高級分析師李興旺告訴《中國經營報》記者,東莞土地的火熱程度跟供應量有很大的關係,“東莞在一段時間內集中供應土地,其中有些條件較好的地塊很容易被高價搶奪”。

保利方面相關人員告訴記者,東莞區位和產業發展優勢顯著,保利在東莞深耕10年,一直都很看好東莞未來的城市發展。

保利地產相關人員告訴記者,東莞是保利的重倉之地。除通過招拍掛獲得4宗地外,保利還拿下了位於虎門、麻涌、塘廈等地的3個城市更新項目。截至2019年上半年,保利在東莞的在建項目有14個。

深圳房企東莞“搶地” 城市更新“入場券”難求

合富研究院數據顯示,10月份廣州供地11宗,僅成交4宗。大灣區9城中,多個城市土地流拍比例超過五成。從大灣區甚至全國近期土拍市場的表現來看,東莞的表現顯得尤為突出。

據統計,今年前三季度,東莞出讓了23宗商住用地,參與土拍併成功競得土地的有中國海外發展有限公司(00688.HK)、佳兆業集團控股有限公司(01638.HK)、保利、深圳華僑城股份有限公司(以下簡稱“華僑城”,000069.SZ)、萬科企業股份有限公司(以下簡稱“萬科”,000002.SZ)等14家知名房企。

合富大數據顯示,4~5月共成交7宗商住地,其中5宗地塊“拼手速”觸發自持機制,被提前鎖定。

除了通過招拍掛獲得的土地項目外,以文旅為主業的華僑城還在東莞有相關佈局。

深圳房企“搶地”在一輪又一輪的“搶地大戰”中,大灣區本地房企尤其是深圳房企承擔著“中流砥柱”的角色。其中不乏中海、保利、萬科等知名房企。

今年下半年開始,東莞舊改招商進程在不斷加快。記者從東莞市農村(社區)集體資產管理網上查詢發現,從6月20日開始,已確認前期服務商的城市更新項目接近30個。此前在“搶地”大戰中未取得優質地塊的房企轉向城市更新市場。

2018年,東莞市政府發佈《關於深化改革全力推進城市更新提升城市品質的意見》(以下簡稱“《意見》”),提出“力爭3年實現城市更新3萬畝”的目標。

市場火熱引發了東莞市政府對土地競拍規則的修改。6月6日,東莞市公共資源交易網公佈《東莞市國土資源網上交易達到上限後的終次報價規則》(以下簡稱“《規則》”),規定“東莞市國土資源網上交易系統交易達到上限後,暫停接受新的報價,轉為通過網上最終一次性報價方式(以下簡稱‘終次報價’),終次報價中最接近所有終次報價的平均價確定為該宗地最終報價。”

合富大數據顯示,7月有3宗商住地採用“限地價+競自持+終次報價”模式,其中僅橋頭商住地觸發自持進入終次報價。另外,除了9月有3宗地終止拍賣以外,10月以來東莞供應商服、住宅用地截至目前已拍出8宗。

在已公示的城市更新項目中,成功進入東莞舊改市場“分一杯羹”的房企包括華夏幸福基業股份有限公司、鴻榮源集團有限公司、碧桂園地產集團有限公司、星河控股集團有限公司、卓越置業集團有限公司、廣州市時代控股集團有限公司、金地、萬科等知名房企。有房企在短短幾個月時間內便取得3個舊改項目,如碧桂園。

此前,保利發展控股集團股份有限公司(以下簡稱“保利”,600048.SH)也以底價獲得寮步鎮的一宗商服用地。同日,金地(集團)股份有限公司(以下簡稱“金地”,600383.SH)也以22.07億元的總價競得東莞寮步鎮的一宗商住地。

11月5日,華潤置地有限公司(以下簡稱“華潤”,1109.HK)以總價45.11億元拍下東莞南城一宗10.85萬平方米的商住地,刷新了今年東莞總價地王紀錄。該宗地可售樓麵價為2.2萬元/平方米。

東莞市自然資源局發佈的《2019年度國有建設用地供應計劃》顯示,2019年東莞市國有建設用地計劃供應商住用地共300.74公頃,商住用地供應占比30%。而在2018年,計劃供應商住用地總共273.33公頃。

記者註意到,在成交面積下降的情況下,土地成交價格卻有所上漲。前三季度商住地吸金約211億元,同比上漲21%,樓面地價約 12873元/平方米,同比上漲16%。

在已公示的獲得東莞城市更新項目的20多家企業中,外來房企依舊占“大頭”。

10月以後,深圳天健(000090.SZ)、華潤等知名房企也進入東莞拿下核心地塊,加入東莞土地市場的競爭。

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